Fundacja rodzinna to instytucja stworzona z myślą o długofalowym zarządzaniu majątkiem i wspieraniu sukcesji w firmach rodzinnych. Ustawodawca pozwolił jej na określoną działalność gospodarczą – m.in. najem i dzierżawę – ale jednocześnie obwarował tę możliwość ścisłymi warunkami. Problem zaczyna się wtedy, gdy fundacja rodzinna podejmuje się najem krótkoterminowego. 

Dlaczego organy podatkowe patrzą na niego z niechęcią? Czy rzeczywiście mamy do czynienia z preferencyjnym zwolnieniem z opodatkowania, czy też tylko odroczeniem podatku do czasu konsumpcji? 

Kształt 

Stanowisko organów podatkowych 

W interpretacji Dyrektora KIS z 14 marca 2024 r. (sygn. 0111-KDIB1-2.4010.53.2024.1.ANK) stwierdzono, że najem krótkoterminowy nie mieści się w katalogu działalności dozwolonej fundacji rodzinnej. 

Według fiskusa taki najem nie spełnia cech klasycznej umowy najmu, ponieważ: 

  • brak mu sformalizowania – często odbywa się przez platformy internetowe, bez standardowych umów, 

  • nie ma stabilności podmiotu korzystającego – najemcy zmieniają się nawet co kilka dni, 

  • nie ma cykliczności rozliczeń – zamiast stałego czynszu miesięcznego pojawiają się płatności incydentalne, 

  • bywa powiązany z dodatkowymi usługami (sprzątanie, media, obsługa gości), co nadaje mu charakter usług hotelarskich. 

W efekcie organy podatkowe traktują najem krótkoterminowy jak działalność zakazaną, co oznacza opodatkowanie dochodu fundacji 25% CIT zamiast zwolnienia. 

Kształt 

Argumenty fundacji i stanowisko sądów 

Sądy administracyjne zaczynają jednak patrzeć na sprawę inaczej. W ostatnich miesiącach zapadła cała seria orzeczeń wojewódzkich sądów administracyjnych (WSA), które korygują podejście fiskusa: 

  • WSA w Gdańsku (19.06.2024, I SA/Gd 219/24) – najem krótkoterminowy mieści się w zakresie art. 5 ust. 1 pkt 2 ustawy o fundacji rodzinnej, a więc dochód korzysta ze zwolnienia CIT. 

  • WSA we Wrocławiu (26.03.2025, I SA/Wr 807/24) – długość umowy nie przesądza o jej charakterze, jeśli spełnia definicję najmu. 

  • WSA w Gliwicach (02.04.2025, I SA/Gl 1191/24) – wynajem apartamentów i domków w formule krótkoterminowej nadal jest „najmem”, nie usługą hotelarską. 

  • WSA w Bydgoszczy (09.04.2025, I SA/Bd 107/25 oraz 05.08.2025, I SA/Bd 315/25) – ustawodawca nie ograniczył pojęcia „najem” do najmu długoterminowego, dlatego fiskus nie może go zawężać. 

Wszystkie te wyroki są jeszcze nieprawomocne, a ostateczne rozstrzygnięcie będzie należeć do NSA. 

Kształt 

Gdzie leży sedno sporu? 

Spór ma charakter interpretacyjny. Z jednej strony organy podatkowe chcą zawęzić pojęcie „najmu” i w praktyce wykluczyć krótkoterminowy wynajem mieszkań czy apartamentów. Z drugiej strony sądy wskazują, że skoro kodeks cywilny nie różnicuje umowy najmu według długości trwania, to także fundacja rodzinna powinna mieć prawo do korzystania ze zwolnienia podatkowego – o ile nie świadczy dodatkowych usług wykraczających poza najem. 

Kształt 

Ryzyka dla fundacji rodzinnych 

Dopóki sprawa nie zostanie jednoznacznie rozstrzygnięta przez NSA, fundacje prowadzące najem krótkoterminowy muszą liczyć się z: 

  • ryzykiem zakwestionowania zwolnienia i opodatkowania przychodu 25% CIT, 

  • sporem sądowym i koniecznością obrony swojego stanowiska, 

  • niepewnością planowania podatkowego, która jest sprzeczna z ideą bezpieczeństwa i stabilności majątku rodzinnego. 

Kształt 

Podsumowanie 

Organy podatkowe niechętnie patrzą na najem krótkoterminowy w fundacjach rodzinnych, bo z ich perspektywy przypomina on usługi hotelarskie – działalność typowo komercyjną, a nie sukcesyjną. Jednak linia orzecznicza WSA coraz wyraźniej wskazuje, że najem to najem, niezależnie od tego, czy trwa rok, miesiąc czy kilka dni. 

Na ostateczne rozstrzygnięcie trzeba poczekać do wyroku NSA. Do tego czasu każdy, kto planuje w fundacji rodzinnej inwestycje w nieruchomości i ich krótkoterminowe wynajmowanie, powinien być świadomy ryzyka podatkowego i dobrze udokumentować, że nie świadczy usług wykraczających poza klasyczny najem. 

Warto także podkreślić, że takie podejście zaprzecza celom zawiązywania fundacji rodzinnych, która powinna zgromadzić cały majątek rodzinny. Skoro najem prywatny osoby fizycznej jest preferencyjnie opodatkowany ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych (8,5% i 12,5%) to zwolnienie dla fundacji i opodatkowanie każdej wypłaty dla beneficjentów podatkiem w wysokości 15% (CIT) nie jest żadną preferencją. Opodatkowanie najmu krótkoterminowego w fundacji zniechęca zatem do przenoszenia całego majątku do podmiotu, który powinien gromadzić i zarządzać całym majątkiem rodzinnym.